Una subasta puede ofrecer una oportunidad, pero la oportunidad no se mide únicamente comparando la puja con un valor de mercado. El expediente, las cargas, la posesión y los costes posteriores pueden alterar completamente el resultado.
Lea el expediente, no solo el anuncio
El portal o anuncio resume información, pero la decisión debe apoyarse en el edicto, la certificación registral, la valoración, las resoluciones y los documentos relevantes del procedimiento.
- Tipo de subasta y porcentaje exigido
- Situación y rango de las cargas
- Datos disponibles sobre ocupación
- Plazos de consignación y pago
- Facultades de cesión y condiciones particulares
Las cargas no desaparecen todas por el mismo motivo
Debe determinarse qué cargas son anteriores, posteriores, preferentes o susceptibles de cancelación. También pueden existir afecciones fiscales, gastos de comunidad u obligaciones cuya repercusión dependa del caso.
La posesión es una fase distinta
La adjudicación no garantiza por sí sola la entrega material inmediata. Es necesario conocer si el inmueble está vacío, ocupado por el ejecutado, arrendado o utilizado por un tercero, y qué documentación acredita esa situación.
Calcule el coste completo
La cifra relevante incluye puja, impuestos, registro, financiación, comunidad, regularización, posesión, obras, tiempo y contingencias. Un límite de puja responsable parte del escenario menos favorable razonable, no solo del mejor.
- Coste de adquisición
- Coste de regularización jurídica
- Coste de posesión y adecuación
- Tiempo hasta poder utilizar o transmitir
- Margen de seguridad